LES NOUVELLES DISPOSITIONS CONCERNANT LE LOYER ET LES CHARGES EN MATIERE DE BAIL COMMERCIAL
La loi PINEL du 18 juin 2014 a bouleversé le régime des baux commerciaux qui n’avait pas connu de réel changement depuis une quarantaine d’année. Les habitudes étant dures à défaire, malgré la liberté contractuelle qui demeure, il est important de rappeler les dispositions désormais applicables en matière de loyer et charges. 3 principaux points à relever.
- LA SUPPRESSION DE LA REFERENCE A L’ICC (ART 9 LOI PINEL – ART L145-34 ET L145-38 DU CODE DE COMMERCE)
La première modification qui a du mal à s’imposer tant l’habitude est ancrée est qu’il n’est plus fait référence à l’indice du coût de la construction (ICC) concernant la révision légale triennale du loyer ainsi que concernant les loyers de renouvellement.
Seuls subsistent les références à l’ILC (indice des loyers commerciaux) et à l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires). Certes, les parties peuvent continuer d’utiliser l’ICC pour la révision annuelle (clause d’échelle mobile) mais il y a un risque de voir le loyer diminuer à l’occasion de de la révision légale triennale.
Il sera donc conseillé de ne pas opter pour l’ICC concernant les nouveaux baux. Cela étant, il existe toujours un doute pour les locations qui ne peuvent être soumises, du fait de l’activité exercée dans les lieux, ni à l’ILC, ni à l’ILAT (par ex : locaux à usage industrielle, activité culturel, crèche …). Quel indice choisir pour l’évolution du loyer ? Le recours à l’ICC subsisterait donc, ou tout autre choix, l’article L145-34 du C. de com. n’étant pas d’ordre public. Les parties pourront donc toujours continuer de faire évoluer le loyer selon l’indice ICC lors du renouvellement du bail.
Cette suppression non obligatoire de l’ICC s’applique uniquement aux baux conclus depuis le 1er septembre 2014. Pour les baux en cours conclus antérieurement, les parties devront se mettre en conformité avec la loi lors du renouvellement du bail. Toutefois, dans le but d’encourager les parties à la négociation, la loi est venue étendre la compétence des commissions départementales de conciliation aux loyers révisés ainsi qu’aux charges et travaux (art L145-35 C. com.) alors qu’auparavant, cette commission paritaire n’était compétente qu’en matière de fixation du loyer du bail renouvelé.
Maître Corentin DELOBEL, Avocat à NICE, est à votre écoute pour toute question à ce sujet.
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- LE LISSAGE DE LA HAUSSE DU LOYER RESULTANT DU DEPLAFONNEMENT (ART 11 LOI PINEL – ART L145-34, L145- 38 ET L145-39 DU CODE DE COMMERCE)
Sous cette expression en apparence compliquée, il s’agit tout simplement de de lisser l’augmentation du loyer due au déplafonnement. Peu importe le moment où l’augmentation du loyer intervient, cette hausse est limitée pour une année, à 10{15feb19d19850b05bad62a0c9f83c33d65d6d80075d88831eb8cefd12f5d45e3} par rapport au loyer acquitté au cours de l’année précédente.
L’objectif est en fait de permettre au commerçant d’anticiper une hausse des loyers lors du renouvellement du contrat (clause d’échelle mobile librement insérée) qui ne soit pas trop importante, dans le but de ne pas porter atteinte à la viabilité économique de leur commerce.
Le texte reste toutefois ambigu. A sa lecture, si le déplafonnement conduit à augmenter le loyer de 30{15feb19d19850b05bad62a0c9f83c33d65d6d80075d88831eb8cefd12f5d45e3}, on appliquera une augmentation de 10{15feb19d19850b05bad62a0c9f83c33d65d6d80075d88831eb8cefd12f5d45e3} tous les ans pendant trois ans. La notion employée de « loyer acquitté » est toutefois critiquable, en cas de loyer impayé notamment, ce qui sera probablement une source de contentieux dans la détermination de ce texte.
Il y a également un doute sur le calcul des 10{15feb19d19850b05bad62a0c9f83c33d65d6d80075d88831eb8cefd12f5d45e3} car le texte ne prévoit pas de base de calcul. Doit-il être fait sur une base fixe (dernier loyer acquitté par le locataire) ou doit-il être fait chaque année sur le loyer précédent ? Peut- on cumuler l’augmentation due à l’indexation et les 10{15feb19d19850b05bad62a0c9f83c33d65d6d80075d88831eb8cefd12f5d45e3} ?
Cette mesure pose encore aujourd’hui beaucoup de questions et est source d’un contentieux à l’occasion duquel Maître Corentin DELOBEL peut intervenir à vos côtés, que vous soyez bailleur ou preneur.
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Il convient toutefois de noter que le dispositif n’est pas applicable aux baux de locaux à usage exclusif de bureau, les baux des locaux monovalents ou de terrains nus, ainsi que les baux qui se sont poursuivis par tacite reconduction au-delà de neuf ans.
Il est également important de souligner que ces dispositions n’étant pas d’ordre public, les parties pourraient donc renoncer à l’avance à ce « lissage » dans le bail.
- LES NOUVELLES CLAUSES DE GARANTIE EN CAS DE CESSION (ART 7 ET 8 LOI PINEL – ART L145-16-1 ET L145-16-2 C.COM.)
Cette modification apparaît importante dans un impératif de sécurité juridique. En effet, la cession du bail commercial s’accompagne le plus souvent d’une clause de garantie du paiement des loyers entre cédant et cessionnaire au profit du bailleur. Si le cessionnaire ne payait pas les loyers, le bailleur pouvait demandait le paiement au vendeur. Cette clause doit être mentionnée dans le bail. La solidarité du vendeur étant engagé alors qu’il n’exploite plus les locaux objet bail, afin de protéger le cédant qui reste garant du bon règlement du loyer, la loi introduit deux dispositifs.
- Le bailleur doit désormais informer le cédant du bail de tout défaut de paiement de loyer par le nouveau locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée. Le cédant pourra ainsi prendre contact rapidement avec le cessionnaire.
- La durée de la clause de garantie est limitée à trois ans à compter de la cession.
Le Cabinet de Maître Corentin DELOBEL est particulièrement compétent en matière de baux commerciaux et plus généralement dans tout ce qui concerne le droit commercial et le droit des affaires, et vous accompagne dans vos projets, conformément à vos Intérêts.