Les enchères pour les novices

 Les enchères pour les novices

Les ventes aux enchères au Tribunal sont souvent perçues comme quelque chose d’inaccessible, de cher et de compliqué.

Si l’Avocat est obligatoire en la matière et qu’il faut évidemment prendre le temps de visiter le bien et de s’intéresser, comme pour un achat immobilier classique, au prix du marché, les enchères immobilières sont encore l’occasion de faire de acquisitions moins onéreuses que le marché classique.

Voici-donc les informations essentielles à connaître si vous souhaitez vous lancer dans une procédure qui est finalement simple.

1.  LES DOCUMENTS À FOURNIR

A – Renseignements divers
Pour que votre avocat puisse faire une déclaration d’adjudicataire en votre faveur, il doit détenir dans son dossier un mandat régulier (article R322-40 du Code des procédures civiles d’exécution) signé de votre main comportant les indications suivantes :

1) La date de l’adjudication.

2) La désignation du bien que vous envisagez d’acquérir.

Pour ce faire, il est souhaitable que vous nous remettiez la publication que vous avez relevée annonçant la vente. Sur cette publicité, votre avocat reprendra les éléments utiles pour faire sa déclaration d’adjudicataire.

Au besoin, nous prendra contact avec notre confrère poursuivant la vente pour avoir les éléments qui peuvent lui manquer.

3) Le montant de l’enchère maximale que vous désirez porter.

4) L’identité complète de la personne physique ou morale qui sera déclarée adjudicataire.
Pour cela, plusieurs documents lui sont nécessaires qui sont variables selon que vous êtes une personne physique (a), une personne morale (b) ou un professionnel marchand de biens (c).

a- Les personnes physiques

Vous devez fournir une photocopie de votre carte d’identité ou de tout autre document justifiant exactement de votre identité (permis de conduire, passeport, etc.). Vous devez en outre nous fournir divers renseignements, notamment :

• Nom et prénoms,
• Nom de jeune fille le cas échéant,
• Nationalité,
• Profession (si vous êtes commerçant en nom propre, vous devez fournir un extrait K BIS récent du Registre du Commerce),
• Adresse complète,
• Situation de famille (célibataire, marié, veuf, divorcé, pacsé, etc….),

Attention toutefois :

* Si vous êtes pacsé, vous devez en justifier.

* Si vous êtes marié, vous devez indiquer votre régime matrimonial et en justifier.

* Si vous êtes séparé de biens, vous devez préciser si l’achat est envisagé pour vous seul ou bien pour les deux époux pris indivisément. Dans cette hypothèse, les deux époux devront donner les mêmes renseignements à l’Avocat et signer ensemble le pouvoir aux fins d’être déclarés adjudicataires.

* Si vous êtes mariés sous un autre régime que la séparation de biens, l’adjudication est censée être faite pour le compte de la communauté et vous êtes tenu de donner à votre avocat l’identité complète des deux époux ainsi que leurs signatures.

b – Les personnes morales

Vous devez fournir :

• Un exemplaire des statuts de la société,
• Un extrait K BIS récent du Registre du Commerce,
• Un document justifiant des pouvoirs du signataire de l’acte si cette personne n’est pas le représentant légal de la société tel qu’il est désigné sur l’extrait K BIS. Et vous devrez bien sûr justifier que l’achat d’un bien immobilier rentre bien dans le cadre des attributions de la personne morale considérée.

c – Les professionnels marchands de biens

Si vous êtes une personne physique ou morale vous devez en premier lieu fournir les renseignements ci-dessus.

Dans ce cas précis, vous devez au surplus nous fournir une copie de déclaration d’existence de marchand de biens auprès de l’administration des impôts.

La totalité de ces renseignements sont indispensables tant à l’administration fiscale pour le paiement des droits de mutation, qu’à la conservation des hypothèques pour la publication de votre titre de propriété. Il vous est donc recommandé de prêter un soin particulier à toutes les informations que vous donnerez à votre Avocat à ce sujet.

Dans tous les cas, vous devez ne pas avoir subi une procédure de surendettement, de sauvegarde, de redressement ou liquidation judiciaire ou d’insolvabilité.

B – La preuve de votre solvabilité

Avant de porter les enchères, vous devez remettre à votre avocat une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque rédigé à l’ordre du séquestre ou du consignataire désigné dans le cahier des conditions de vente, représentant 10 % du montant de la mise à prix avec un minimum de 3.000 € (article R322-41 du Code des procédures civiles d’exécution).

Cette disposition est prescrite à peine de nullité de l’enchère soulevée d’office (article R322-48 du Code des procédures civiles d’exécution).

En outre, le cahier des conditions de vente vous impose une consignation plus importante, équivalent notamment aux frais annoncés avant l’ouverture des enchères et ce, proportionnellement aux mises à prix en cas de pluralité des lots, outre les émoluments dus aux Avocats selon le tarif en vigueur, l’enregistrement du jugement, les droits et taxes hypothécaires et les droits de greffe.

Le séquestre ou consignataire désigné dans le cahier des conditions de vente est le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats.

Il s’agit là des formalités préalables à l’adjudication.

Vous devez bien évidemment avant l’adjudication signer le mandat aux fins d’être déclaré adjudicataire établi par votre Avocat conformément aux renseignements ci-dessus.

1. – LE PRIX DE L’ADJUDICATION

A l’issue du déroulement des enchère, dans l’hypothèse où vous n’êtes pas déclaré adjudicataire car une autre personne à couvert votre dernière enchère, votre Avocat vous restitue les documents que vous lui avez confiés, ainsi que le chèque de banque, le chèque certifié ou la lettre de cautionnement bancaire que vous lui avez remis.

Votre avocat a alors le droit de vous demander des honoraires, spécialement lorsqu’il ne vient à l’audience que pour vous.

Si vous êtes déclaré adjudicataire, votre avocat conserve les documents que vous avez remis, ainsi que la preuve de votre solvabilité.

Il y a alors lieu d’attendre un délai de dix jours pendant lequel tout intéressé peut faire une surenchère du dixième.
Dans l’hypothèse où une surenchère serait déposée, les documents que vous avez remis sont conservés jusqu’à ce que la surenchère soit validée.

Si la surenchère est validée, vous n’êtes plus considéré comme adjudicataire et vous pouvez demander à votre avocat de vous restituer la totalité des documents que vous lui avez remis ainsi que le chèque ou le cautionnement bancaire.
Si par contre vous vous trouvez dans l’un des trois cas suivants :

• Aucune surenchère n’a été déposé dans les dix jours suivants votre acquisition,
• La surenchère a été annulée,
• L’acquisition que vous avez faite faisait déjà suite à une surenchère.

Vous êtes déclaré adjudicataire.

Dans ce cas devez payer les sommes suivantes :

1) La somme principale de l’adjudication

C’est le montant de l’enchère que votre Avocat a porté en votre nom et qui a été retenue par le Tribunal.

2) Les intérêts

La consignation du prix à laquelle est tenu l’adjudicataire en application de l’article L322-12 du Code des procédures civiles d’exécution doit être opérée dans un délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères. Passé ce délai, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu’à la consignation complète du prix (article R322-56 du Code des procédures civiles d’exécution). Le taux de l’intérêt légal est majoré de cinq points quatre mois après le prononcé du jugement d’adjudication (article L313-3 du Code Monétaire et Financier).

Le prix principal d’adjudication et les intérêts éventuels devront être payés par un chèque libellé au même ordre que votre chèque de consignation, sauf exceptions légales applicables à certains types particuliers de vente (liquidations judiciaires, vente des domaines, vente de biens de mineurs, licitation partages, etc….).

3) Frais préalables

Dès que l’adjudication est définitive en ce qui vous concerne, et sans délai, vous devez payer le montant des frais préalables à la vente.

Il s’agit des frais énoncés par l’Avocat poursuivant lorsqu’il requiert l’adjudication.

Ces frais, d’un montant variable, représentent les frais fixes et les émoluments exposés par l’Avocat poursuivant pour parvenir à la vente (notamment frais de publicité, frais d’huissier, frais de recherches hypothécaires, etc.).

Les frais de poursuite taxés sont payés par l’adjudicataire par priorité en sus du prix. Il en est fourni justificatif au greffe avant l’expiration du délai de deux mois à compter de la date d’adjudication définitive, à peine de réitération des enchères.

Ces frais sont connus avant la vente, il n’y a donc pas de surprise.

En cas de mise en œuvre d’un droit de préemption exercé avec succès, les sommes payées vous seront remboursées dans les meilleurs délais.

4) Droits de mutation

Vous devez payer les droits de mutations.

Ces droits sont variables notamment selon votre qualité ou non de marchand de biens, la nature de l’immeuble, la date d’achèvement des travaux.

En cas de plus-value et sous réserve de dispositions contraires du cahier des conditions de vente, les frais consécutifs à la désignation du représentant accrédité ainsi que tous impôts et taxes afférents à la situation fiscale spécifique du vendeur ayant son domicile fiscal ou son siège social hors de France, qui seraient dus par ce dernier à l’occasion de la mutation, seront payés par l’adjudicataire et seront déduits de la consignation du prix et des intérêts.

5) Émoluments

Les émoluments de la vente, laquelle se fait sans le concours du titulaire du droit, sont le double de ceux d’une vente devant notaire. Ils sont toutefois inférieurs aux émoluments de vente négociée des notaires. Ils sont enfin exclusifs des honoraires d’agence immobilière, sauf stipulations contractuelles séparées.

Les émoluments de la vente sont réglementaires et payés à l’avocat selon le tarif des notaires, l’intervention de votre Avocat et du Tribunal remplace l’intervention du notaire et de l’agent immobilier.

Ils se calculent par tranches de la façon suivante :

› de 0 à 6.500 euros : 8%

› de 6.500 à 17.000 euros : 3,3%

› de 17.000 à 30.000 euros : 2,2%

› au-dessus de 30.000 euros : 1,65%

Ils sont soumis à la TVA et sont répartis entre l’avocat poursuivant (3/4) et l’avocat de l’adjudicataire (1/4).

6) Honoraires

En outre, votre Avocat a le droit de vous demander des honoraires qui en général porte sur un pourcentage du prix d’achat du bien.

Ces honoraires sont librement négociés. En cas de désaccord, la taxe en appartient au Bâtonnier.

7) Divers

En sus de toutes les sommes précitées, votre avocat peut vous demander le paiement de diverses sommes à savoir notamment : droit de plaidoirie, déclaration, extrait d’acte, réquisition d’état, publicité foncière, honoraire de publication, notification au syndic de la copropriété (Article 20 de la loi du 20 juillet 1965), etc….

En somme n’ayez plus peur des enchères.